徐州市人民政府关于印发徐州市市级行政事业单位房屋土地管理暂行办法的通知
江苏省徐州市人民政府
市政府关于印发徐州市市级行政事业单位房屋土地管理暂行办法的通知
徐政发〔2009〕132号
各县(市)、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
《徐州市市级行政事业单位房屋土地管理暂行办法》已经市政府第二十三次常务会议审议通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。
二○○九年十月八日
徐州市市级行政事业单位房屋土地管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号），以及《省政府办公厅关于印发江苏省省级机关办公用房建设与管理实施办法的通知》（苏政办发〔2009〕11号）等政策法规精神，加强市级行政事业单位房屋土地管理，进一步完善管理体制，优化资源配置，降低行政成本，推进节约型机关建设，促进廉政建设，保障机关和谐高效运转，制定本办法。
第二条 本办法所指市级行政事业单位包括市级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派机关，以及市级各类事业单位和社会团体。
第三条 本办法所指房屋土地是指市级行政事业单位占有、使用并在法律上可以确认为市级行政事业单位的办公、业务用房及其相应土地，以及市政府交由市级机关事务管理局（以下简称市管理局）管理的其它房产及其相应土地。
第四条 市级行政事业单位房屋土地的权属实行集中统一管理。坚持存量调配与建设改造相结合，充分合理使用存量；职能部门统一管理与使用单位日常管理相结合，实现维修、物管的规范化专业化；严格审批与加强监管相结合，有效杜绝违规行为。
第五条 市发展改革委、市财政局、市管理局根据各自职责对市级行政事业单位的房屋土地实施管理与监督。市发展改革委负责审批建设项目、购置立项；市财政局对行政事业单位国有资产实行综合管理，负责制定和完善市级行政事业单位房屋土地的管理制度，对房屋配置标准、使用和处置进行审批，对建设、维修项目的资金预算进行审核、审批，对资产的具体管理和预算执行情况进行监督检查；市管理局负责市级行政事业单位房屋土地的统一规划、统一建设和集中管理的具体工作。市审计局、监察局等部门根据各自职能，对建设和管理工作进行监督。
第二章 项目的建设
第六条 市级行政事业单位因增设机构、调整职能或业务发展等需要增加房屋的，由市管理局负责从现有房屋存量中调剂解决。确需建设（含新建、扩建、翻建、迁建、改建、装修改造，下同）的，要按照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关厉行节约若干问题的通知》（中办发［2009］11号）和国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资［1999］2250号）等文件精神，严格审批，集中集约建设。
第七条 市管理局负责按照城市建设总体规划，结合办公用房存量情况及机关事业发展要求，会同有关部门编制办公用房建设整体规划，报市政府批准后组织实施。
第八条 市级行政事业单位应打破部门、单位界限，实行办公用房集中建设。各部门、单位办公用房建设申请报送市管理局。由市管理局会同市财政局根据使用单位机构设置、编制、职能等情况，对投资规模、建筑面积、设备设施和装修标准等提出初审意见报市发展改革委。由市发展改革委按基本建设程序核报市政府审批。
第九条 各部门、单位申请购置办公用房，由市管理局会同市发展改革委、财政局提出意见报市政府审批，经市政府批准后，由市管理局组织购买。
第十条 按照建设单位与使用单位分离的原则，经批准的办公用房建设项目，通过招标等方式选择专业化项目管理机构代建。
第十一条 房屋建设项目应严格按照批准的建设规模、标准和投资概算等组织实施。投资概算一律不得突破，因不可抗力原因超概算的，须报原批准部门重新审批。
第十二条 房屋建设应严格按照《建筑法》、《招标投标法》及基本建设程序等法律法规和相关规定组织实施，项目勘察、设计、施工、监理单位的选择及重要设备、材料的购置，要进行招投标。
第十三条 房屋建设项目必须严格执行《公共建筑节能设计标准》和有关建筑节能强制性标准，并选用高效、节能、环保的设备和材料。
第三章 房屋的配置
第十四条 市管理局根据办公用房配备标准和各部门、单位编制与职能变化情况，核定各部门、单位办公用房面积，会同市财政局制定办公用房调配方案，报市政府批准后，由市管理局组织实施。
第十五条 调整变更办公用房的部门、单位在新办公用房投入使用后，必须在30日内腾空原办公用房，并将原办公用房交予市管理局；办公用房超过规定标准面积的部门、单位，必须及时将超标面积部分交予市管理局。
第十六条 部门、单位办公用房严重短缺，或增加临时办公机构，且确无存量可调剂解决的，经市管理局商市财政局同意后可租用办公用房，经费由市管理局和使用部门、单位共同向市财政局申请。未经批准，任何部门、单位不得擅自租用办公用房。
第四章 维修与使用
第十七条 市管理局应会同各部门、单位定期对房屋的质量、安全和使用情况进行检查，建立维修项目数据库，为做好维修工作提供科学依据。
第十八条 房屋维修实行统分结合的管理方法：对纳入集中统一管理的办公用房维修，由市管理局统一组织实施；没有纳入集中统一管理且一次性投入在3万元以下的日常维修，由各部门、单位自行组织实施；一次性投入在3万元以上（包括3万元）的大中维修工程和专项维修工程，由市管理局统一组织实施。
第十九条 办公用房维修要坚持经济适用原则，严格控制标准，杜绝变相改扩建现象。
第二十条 各部门、单位房屋大中修以及专项维修项目，由市管理局组织鉴定评审，会同市财政局研究确定。市级行政事业单位房屋大中修及专项维修经费预算由市管理局编制，报市财政局审批后列入市管理局年度部门预算。市管理局根据批复的部门预算组织项目施工，项目竣工后，会同使用单位及有关部门联合验收。
第二十一条 房屋维修项目须按照规定对施工单位选择、材料和设备购置实行招投标或政府采购。
第二十二条 推进物业管理服务社会化，采取政府采购方式选择物业管理公司，为市级行政事业单位提供专业化、规范化的物业管理服务。市管理局负责制定机关办公用房物业服务质量标准，并加强指导和监督检查。
第二十三条 各部门、单位根据规定的经费标准和核定的面积编制房屋日常维修及物业管理经费预算，报市财政局审核后，列入部门预算。
第二十四条 各部门、单位不得自行改变房屋的结构和用途，不得自行将房屋土地用于投资和担保，不得自行出租、出借房屋土地。已经违反上述规定的，要立即收回；不能立即收回的，要将资产收益全部纳入政府非税收入管理，按规定使用；合同到期后不得续约，其房屋土地交由市管理局集中管理。
各部门、单位的房屋土地需对外投资、出租、出借和担保的，单位应进行可行性论证，经市管理局初审，报市财政部门审批后实施。对外出租、出借一律由市管理局负责组织向社会公开招租招商，出租、出借经营收益上缴财政专户，按规定使用。
第五章 房屋土地的处置
第二十五条 各部门、单位要节约、合理、安全地使用房屋，不得自行处置其房屋及相应土地。
第二十六条 房屋土地的处置应按照《徐州市市级行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》，由市管理局提出初审意见，市财政局审核，报经市政府批准后，由市管理局按规定程序予以公开处置，处置收益上缴财政专户，按规定使用。
第二十七条 因城市规划建设等原因需拆除市级行政事业单位房屋的，由市管理局会同有关部门处理拆迁补偿事宜，并提出被拆迁单位办公用房安置意见。
第六章 房屋土地的权属管理
第二十八条 市级行政事业单位房屋土地，是国有资产的重要组成部分，其权属归市政府。市政府委托市管理局对市级行政事业单位房屋土地权属实行集中统一管理。各部门、单位享有办公用房使用权，在核定的范围内自主安排、合理使用。
第二十九条 市级行政事业单位房屋土地权属统一办理在市管理局名下。已办理在各部门、单位（包括下属单位或其他单位）名下的，由市管理局对产权证、土地使用证集中保管，并逐步对权属进行变更登记，相关部门、单位提供有关资料。新购建（置）的、已建未登记的市级行政事业单位国有房屋土地等不动产，在办理权属登记时直接登记到市管理局名下，其原债权债务关系不变。因单位撤销、改制、隶属关系改变等原因需变更办公用房权属的，按批准文件执行。
第三十条 企事业单位在市级行政事业单位办公区内投资建设或与机关合建的房屋权属，应妥善进行分割。
第三十一条 市管理局要加强房屋土地权属管理，健全管理档案，设置固定资产台帐，并定期检查复核权属面积、质量状况及使用情况。
第七章 附 则
第三十二条 本办法自印发之日起执行，以往有关规定与本办法不符的，以本办法为准。
从本案看“揭开公司面纱”制度在司法实践中的运用
李居鹏
【摘 要】“揭开公司面纱”，又称“刺破公司面纱”或“公司法人人格否认”，是指当公司背后的具有实际支配权的股东和其他人滥用公司的独立人格，损害公司债权人和社会公共利益，法院将抛开公司的独立人格，将公司的行为视为隐蔽在公司背后的实际支配公司的股东或其他人的行为，使其承担相应的法律责任。引入“揭开公司面纱”制度，并不是对公司人格独立和公司有限责任的否认，而是在坚持公司人格独立和公司有限责任制度的前提下，从公平和正义角度出发，为了确保债权人利益和社会整体利益而设计的补偿性法律原则。
一、案情简介
2000年华邦公司向中达公司购买电池价值665万元，中达公司按约履行交货义务后，华邦公司却迟迟未能付款。于是中达公司向法院提起诉讼，2001年南京中院判决华邦公司支付中达公司货款665万元及逾期付款违约金等。但判决生效后华邦公司并无财产可供执行。
2004年中达公司通过调取华邦公司工商登记资料发现，华邦公司财务报表实收资本一栏一直显示为零，且2004年7月7日，南京市工商局因此下达处罚决定书吊销了华邦公司的企业法人营业执照。于是2005年5月，中达公司以华邦公司的四位股东姬凤歧、周志谟、谢静凯、乐霏震为被告，向南京中院提起诉讼，要求四位股东在各自认缴出资范围内对华邦公司所欠中达公司的债务就华邦公司的财产不足以清偿其债务的部分向中达公司承担连带清偿责任。
法院认为，由于华邦公司的四位出资人对华邦公司未能出资到位，致使华邦公司实际资本达不到法定最低限额，由此华邦公司应不具备法人资格，为保护债权人利益，维护交易安全，作为出资人的姬凤歧、周志谟、谢静凯、乐霏震应承担相应虚假出资的法律责任。姬凤歧、周志谟、谢静凯、乐霏震在华邦公司的资产不足以清偿其债务时，应连带承担相应的清偿责任。故判决支持了中达公司的诉讼请求。
二、“揭开公司面纱”制度的产生及其内涵
法律赋予公司独立的法人身份，并给予股东享受有限责任的权利，目的是鼓励社会公众踊跃投资，并充分利用和发挥公司组织形式的优势，为自身寻求利益最大化，同时又不能损害公司的债权人及社会利益。但是股东往往利用其优势地位，滥用公司独立人格及有限责任，损害债权人及社会公共利益。针对这种状况，西方国家创制了一种保持公司法人人格制度的本质而又突破该制度限制的措施——“揭开公司面纱”。
“揭开公司面纱”，又称“刺破公司面纱”或“公司法人人格否认”，是指当公司背后的具有实际支配权的股东和其他人滥用公司的独立人格，损害公司债权人和社会公共利益，法院将抛开公司的独立人格，将公司的行为视为隐蔽在公司背后实际支配公司的股东或其他人的行为，使其承担相应的法律责任。
最新的《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”这是将公司人格否定制度或揭开公司面纱规则引入我国法律的重要体现，无疑对我国民事立法和民商事审判具有重要影响。
引入“揭开公司面纱”制度，并不是对公司人格独立和公司有限责任的否认，而是在坚持公司人格独立和公司有限责任制度的前提下，从公平和正义角度出发，为了确保债权人利益和社会整体利益而设计的补偿性法律原则。正如美国桑伯恩法官（Sanborn）所说的那样：“一般而言，公司应该被看作法人而具有独立的人格，除非有足够的相反的理由出现；然而公司为法人的特性如被作为损害公共利益、使非法行为合法化、保护欺诈或为犯罪抗辩的工具，那么，法律上则应将公司视为无权利能力的数人组合体。” 实际上人格被否认的公司已是一个空壳或伪装，其已丧失了具有独立人格的前提和条件。而“揭开公司面纱”正是对这一状态的确认和揭示。它从本质上捍卫了公司有限责任制度，维护其存在的合理性与合法性。
三、“揭开公司面纱”的行为要件——股东滥用公司独立人格
我国在上世纪80年代建立现代法人制度，股东滥用公司独立人格的行为不久便随之出现，且有愈演愈烈的态势。如注册资金制度虽然在法律条文中有明确的规定，但虚假注册的状况屡有发生；企业抽逃资金的行为虽为法律所明文禁止，实际中空壳公司屡见不鲜，这些滥用公司法人人格的行为已严重地破坏了我国公司法人制度，法官应该考虑在此种情形下适用“揭开公司面纱”。我国当前经济领域中滥用公司独立人格的行为主要有以下几种表现形式，这些也是适用“揭开公司面纱”的行为要件：
1、公司在设立时资金显著不足
公司在成立时，就应有足够的无抵押负担的资产以承担公司将来的正常债务。债权人根据公司资信情况预测交易风险。如若公司在成立时资金就显著不足会使债权人承担过大的交易风险，而股东却享有投资者的权益免除应承担的风险及不良后果。基于权利与义务相对应，利益与风险相一致的原则，法院就有必要“揭开公司面纱”。
本文所提到的案例就属于此种类型。华邦公司股东滥用公司独立人格的行为表现为未将其认缴的投资实际注入华邦公司，股东的投资根本就没有到位，导致其债权人中达电通股份有限公司的债权不能得到有效的清偿。为保护债权人利益，维护交易安全，作为出资人的姬凤歧、周志谟、谢静凯、乐霏震应在华邦公司的资产不足以清偿其债务时，应连带承担相应的清偿责任。这就是“揭开公司的面纱”制度在本案中的具体应用。
2、公司人格形骸化
公司人格形骸化实质上是指公司与股东完全混同，使公司成为股东的或另一个公司的另一个自我，或成为其代理机构和工具，以至于形成股东即公司、公司即股东的情况，主要表现为公司与股东在人格、财产、业务上的混同。在现实中往往表现为股东未对公司财产与个人财产作明确区分，公司资金用于个人开支或者个人资金用于公司开支而没有入帐；公司没有保留完整的财务记录。在集团公司中，母公司与子公司之间的财产利益相混同以致难以区分；子公司的地位降至为母公司的“化身”，并且此时承认母子公司各为不同法律主体只会使欺诈合法或导致不公正结果。这种情况下往往也会导致法院“揭开公司面纱”：
（1）人格混同
人格混同是指某公司与其成员之间，及其公司与其他公司之间没有严格的分别。目前我国公司制度中一套人马、两块牌子，名为公司实为个人等现象屡见不鲜。这些现象都属于人格混同的情况。在我国现实生活中人格混同主要有如下几种：1、一人成立数家公司，各个公司表面上是彼此独立的，实际上在财产利益，盈余分配等方面形成为一体，且各个公司的经营决策等权利均由该投资者所掌握。2、相互投资引起的人格混同。3、因为母公司和子公司之间的相互控制关系而引起的人格混同。
（2）财产混合
所谓财产混合是指公司的财产不能与该公司的成员及其他公司的财产作清楚的区分。公司的财产与其成员和其他公司的财产的分离是有限责任存在的基础。因为只有在财产分离的情况下，公司才能以自己的财产独立地对其债务负责。许多国家的法律为保证公司具有足够的资产清偿债务，都规定了资本维持原则，要求公司应有独立的公司财产，并要求其与股东的财产具有明确的区分。如果财产发生混合，则不仅难以实行有限责任，而且也极容易使一些不法行为人借此隐匿财产，非法转移财产、逃避债务和责任，也会使某些股东非法侵吞公司财产。
财产混同也可能是利益的一体化，即公司的盈利与股东的收益之间没有区别，公司的盈利可以随意转化为公司成员的个人财产，或者转化为另一个公司的财产，而公司的负债则为公司的债务。这种情况已表明公司并没有自己的独立财产。
（3）业务混同
业务混同在公司与股东之间特别是公司集团内部各公司之间比较常见。例如,公司与股东或不同公司之间从事相同的业务活动;具体交易行为不单独进行,而是受同一控制股东或同一董事会指挥、支配、组织;公司集团内部实施大量的交易活动,交易行为、交易方式、交易价格等都以母公司或公司集团的整体利益的需要为准,根本无独立、自由竞争可言,资金也因此在公司之间随意流动;公司对业务活动无真实记录或连续记录等。以上种种足以使公司与股东之间或母子公司、姐妹公司之间在外观上几乎丧失了独立性。
3、脱壳经营
所谓“脱壳经营”是指企业经营陷入困境时，原企业主要人、财、物与原亏损企业脱钩另行组成新的企业法人进行独立经营，原企业债务新企业不承担，也即新设企业脱掉亏损企业这个“壳”而独立经营的一种企业运行方式。实践中主要有以下几种脱壳经营方式：