浅议刑事附带民事诉讼审判与执行及预防问题

王丹 王长君


　　近年来，刑事附带民事案件出有因在刑事发案中占的比重越来越大，并呈逐年上升势头,不仅直接危及公民身体健康和生命安全，而且严重地影响了农村的经济发展和社会稳定，增加了司法成本。因此，研究其特点，分析其成因，寻找其对策，预访该类案件的发生，已为司法界所广泛关注。
　　现行刑事法律和司法解释对刑事附带民事诉讼制度规定的过于笼统，存在一定的缺陷。审判和执行实践中，各地法院作法比较混乱，存在问题突出。诸如，在审判实践中存在着程序到位了，案件判决了，但纠纷解决不了；在立案环节，立案流于形式，把关不严；在执行环节，案件来了，执行不了，强制执行权利异化成了执行义务，执行法院和执行法官被申请执行人牵着鼻子走，申请执行人不信法，不信执行法院和执行法官，反而相信信访，相信大领导。信访件满天飞，执行法官忙于写回复，写报告，甚至还有相当多的当事人胡搅蛮缠，你上班他上班，你下班他下班，非哭即闹，严重妨碍法院的正常工作秩序。
　　在刑事审判实践中，刑事附带民事案件大体有如下几种：即故意伤害人身、交通肇事、非法持有枪支、寻衅滋事、故意毁坏财物等案件。这些案件主要由财产所有权、债权和人身权利引起的民事纠纷案件得不到及时解决而转化为刑事案件。由山林土地纠纷或相邻关系纠纷引起的民事纠纷案件，如纠纷能及时化解，即讼争平息。反之，则矛盾激化。导致出现故意伤害他人人身或故意毁坏公私财物等其他刑事案件的发生。

一、 附带民事诉讼的法律依据及案件审理特点

　　刑事诉讼附带民事诉讼是指司法机关在刑事诉讼过程中，在解决被告刑事责任的同时，附带解决被害人或者人民检察院所提出的，由于被告人的犯罪行为所引起的物质损失赔偿而进行的诉讼活动。刑事诉讼附带民事诉讼是刑事诉讼法的组成部分，其所要解决的是被害人因犯罪行为而受到的物质损失的赔偿。所以，从解决实质问题的性质来说，它属于民事诉讼，因该赔偿与犯罪行为有关，所以把它归属于刑事诉讼中。《刑法》第36条规定：“由于犯罪行为而使被害人遭受经济损失的，对犯罪分子除依法给予刑事处罚外，并应根据情况判处赔偿经济损失。”《刑事诉讼法》第77条规定：“被害人由于被告人的犯罪行为而遭受物质损失的，在刑事诉讼过程中，有权提起附带民事诉讼”。“人民法院在必要的时候，可以查封或者扣押被告人的财产”。这是刑事附带民事诉讼的法律依据。刑事附带民事诉讼实质是种特殊的民事诉讼 刑事犯罪派生出民事赔偿问题，此种案件中的刑事部分与民事部分，二者相辅相成，是一个有机的统一体，有着不可分割的关系。从我院近几年所审理的刑事附带民事案件看，此类案件多以交通肇事、故意伤害案为多，能占到 %的比例。在处理刑事附带民事诉讼案件中，只有将刑事部分与民事部分通盘考虑，才能科学地进行量刑工作和赔偿工作，实现司法公正。如将二者割裂开来，孤立量刑和孤立赔偿，就会破坏刑事附带民事这一有机整体，破坏量刑与赔偿之间存在在的必然联系，从而损害司法公正。这是因为赔偿是否充分表明了被告人不同的悔罪态度，赔偿得充分与否必然影响到量刑的轻重。
　　刑事附带民事案件一般有附带民事诉讼，这种案件侵犯的客体为人身权或财产权。因为一方当事人的人身或财产权利受到侵害后，在犯罪嫌疑人被提起公诉过程中，受害一方当事人会随时提起附带民事诉讼。因此，被告人在承担刑事责任的同时，也要承担相应的民事赔偿责任。附带民事诉讼要与刑事诉讼合并审理。只有为了防止刑事案件审判的过分迟延，才可以在刑事案件审判后，由同一审判组织继续审理附带民事诉讼。附带民事诉讼与刑事案件合并审理后，不受民诉法及法释的有关条款的限制，体现刑事优先于民事的原则。在决定普通民事案件的开庭时间必须超过答辩期限或举证期限后才能确定，但附带民事诉讼则不受这方面的限制。而是以刑事为主，随着刑事的审判而一并审判。

要抓好刑事附带民事案件的审理，在阅卷过程中，必须认真审查如下几个问题。

1、审查证据的合法性。即主要证据来源必须合法。如公安机关按照法定程序收集的各种有关证据，即可作为合法有效的证据。反之，则视为无效证据。

2、审查主要证据是否反映案件的事实。在审理这类案件中，我们认为被害人的陈述、被告人的供述、证人证言及鉴定结论都属主要证据，这些证据如能互相吻合，并能反映案件事实的因果关系，说明这些证据客观真实，可作为认定案件事实的主要证据使用。反之，则事实不清、证据不足。

3、审查案件的主要证据是否有疑点。在刑事附带民事诉讼过程中，对公安机关侦查的证据确有疑点、不调查不足以认定案件的事实，审判人员可在庭前或庭后依职权收集核对证据。特别是民事诉讼当事人举证确有困难的，审判人员应主动调取，为案件的正确裁判打下可靠基础。

4、审查民事诉讼主体是否合格。刑事附带民事案件的民事诉讼主体的附带民事诉讼原告人，一般为被害人或财产被害一方的当事人，附带民事诉讼被告人即为刑事被告人及其他民事被告人，这些当事人的主体资格是否合格，直接关系到案件的质量，因此，必须具体案件具体分析。在审判实践中，我们必须坚持以刑事为主，民事为辅及不告不理的原则。但如果属附带民事诉讼原告人的主体不合格，可在开庭前告知其进行调整；如果共犯在逃，可先由在押被告人对被害人的经济损失负连带清偿责任，再由在押被告人刑满释放后向在逃被告人另案追偿；如果被害人的被害结果与其它未被起诉的同案人有关，我们一般不主动追加，以免导致刑事部份审理的过分迟延，损害刑事优先原则；如果其他附带民事诉讼被告人与案件事实不符，经告知后，附带民事诉讼原告人仍不肯变更，继续坚持要诉的，即可依法作出判决。

５、审查定性是否准确。为了正确适用法律，必须做到定性准确。如果定性错了，整个案件都将成为错案。在刑事附带民事案件中，故意伤害人身一般比较容易掌握，但在故意破坏生产经营与故意毁坏公私财物等案件中，有时不好区别。因此，在阅卷时，必须根据两者的情况及其四个犯罪构成要件进行分析对比，从中确定案件的属性。这样，才能做到稳、准、狠打击犯罪。在审判实践中，对于检察机关定性错误案件的操作有两种情况。一是及时与检察机关协商，由检察机关撤回并改变定性后重新起诉；二是由法院开庭审理后直接改变定性。很明显，第二种做法比较直接简便，但实为剥夺了被告人的辩护权。因此，我们认为第一种做法比较妥当，有利于保护控、辩双方的抗辩权。

　　在开庭审理时，必须按先刑事后民事的顺序进行。刑事附带民事案件的审理，不是单纯刑事案件的审理，而是刑事和民事两个不同类型案件的审理。因此该类案件的特点决定了在开庭审理的顺序必须先审理刑事后审理民事。比喻法官宣布开庭后，在查明当事人身份、宣布案由、宣读起诉书、法庭讯问、举证质证、控辩双方的发言、辩论等都应按先刑事后民事的次序开展，把刑事优先原则作为主线，贯穿于庭审活动的始终。要积极推行普通程序简化审和简易程序审。刑事附带民事案件绝大多数都是发生在农村，且占刑事发案总数的比例大，为了多审快结，提高办案效率，及时惩治农村的违法犯罪，打击乡霸村霸，必须推行普通程序简化审和简易程序审，同时，也是庭审方式改革发展的方向。必须抓好民事赔偿方面的调解。针对刑事附带民事案件的特点，这类案件多数是由民事纠纷得不到及时调整而上升为刑事案件的。被告人不但要承担刑事责任，而且也要承担民事方面的法律责任。如果被告人的违法犯罪造成被害人的经济损失得不到及时补偿，将使本来已经存在矛盾的双方当事人雪上加霜。重刑轻民，不注重附带民事赔偿的调解工作，轻率下判，达不到定纷止争的效果。因此，只有抓好民事方面的调解，才能进一步改善民事当事人的对立情绪。才能有利于民事纠纷的进一步解决。、在量刑时，要与被告人经济赔偿情况和被害人的过错责任大小成正比。设立刑事附带民事诉讼制度的目的就是为诉讼便利和更好实现对被害人的民事权利救济。一方面，刑事附带民事诉讼必须能够体现诉讼对效率的追求，即通过诉的合并审理，能够提高人民法院审判效率，有利于争议迅速解决；另一方面，通过附带诉讼，对两种不同性质争议的解决都更有利，特别是因公权力的在追究犯罪刑事责任的同时介入了民事赔偿事项，会更有利于赔偿问题的解决，既减轻了当事人的讼累，也可以避免作出相互抵触的裁判。长期以来，很多人由于观念上奉行国家本位主义，过于强调公益优先，未能正确认识到附带民事诉讼的本质属性乃民事诉讼，而错误地将刑庭审理的附带民事诉讼视为刑事诉讼的附属程序。

　　《中华人民共和国刑法》第六十一条规定，对犯罪分子决定刑罚的时候，应当根据犯罪的事实、犯罪的性质、情节和对社会的危害程度，依照本法的有关规定判处。“全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要”中明确规定，民事赔偿情况可作为量刑的酌定情节。被告人的赔偿情况和被害人的过错责任的情节决定被告人的刑罚是有法律依据的。对于那些积极赔偿的被告人，说明其确有悔罪表现，应兑现政策法律，从轻判处；对于那些有明显过错的被害人，在决定被告人的刑罚时也应得到从轻处罚。如果赔偿与不赔偿一个样，被害人有无过错责任一个样，不但违背了立法精神，而且也损害了司法公正的原则。判决说理要充分。刑事附带民事案件多数是由人身、财产权受到侵害而引发为刑事案件，刑、民双方的积怨都比较大。如果我们在判决时，能运用案件的主要证据，对案件的起因、经过及结果在简单、扼要归纳的基础上，指出由于被告人的违法犯罪，从而导致必须承担一定的法律后果，并根据刑、民双方当事人的过错责任进行说理，使双方当事人知道自己的行为究竟错在那里，其应承担的法律责任究竟有多大？使案件当事人看完判决书后，从中得到相应的法制教育，有助于被告人认罪服法和改过自新。实践中，如果我们在判决说理方面下足了功夫，案件上诉率都比较低，如果我们只求数量不求质量，不对案件加予分析说理，即使实体处理很恰当，但多数案件当事人都不能服判息诉。最高人民法院《关于附带民事诉讼范围问题的规定》第4条规定：“被告人已经赔偿被害人物质损失的，人民法院可以作为量刑情节予以考虑”。因此，人民法院在审理刑事自诉附带民事诉讼案件时，必须树立刑事部分与民事部分的统一整体观念，坚持刑事部分与民事部分同步审理，恰如其分地解决好量刑问题的赔偿问题。二者同步审理能充分体现我国刑法、刑事诉讼法规定刑事附带民事诉讼的立法本意。（一）规定刑事附带民事诉讼，在实体上有利于公正处理案件。犯罪行为给被害人造成的经济损失大小，是衡量其社会危害程序的一个重要标准；如果被告人赔偿了被害人经济损失，应视为减轻弥补了犯罪后果，属悔罪表现，法院在量刑时应作为考虑情节。因此，查清被告人的犯罪行为是否给被害人造成了经济损失，所造成经济损失的大小，以及被告人的赔偿情况，既有利于正确解决损害赔偿问题，又有利于刑事案件的准确处理。（二）规定刑事附带民事诉讼，在程序上有利于贯彻诉讼经济原则。把两种诉讼活动合并一起审理，简化诉讼程序，不仅节省法院的办案时间和人力、财力，对于被害人、被告人、证人等诉讼参与人来说，也可以避免参加两个法庭的审理所带来的诉累。
　　设立刑事附带民事诉讼制度的目的就是为诉讼便利和更好实现对被害人的民事权利救济。一方面，刑事附带民事诉讼必须能够体现诉讼对效率的追求，即通过诉的合并审理，能够提高人民法院审判效率，有利于争议迅速解决；另一方面，通过附带诉讼，对两种不同性质争议的解决都更有利，特别是因公权力的在追究犯罪刑事责任的同时介入了民事赔偿事项，会更有利于赔偿问题的解决，既减轻了当事人的讼累，也可以避免作出相互抵触的裁判。长期以来，很多人由于观念上奉行国家本位主义，过于强调公益优先，未能正确认识到附带民事诉讼的本质属性乃民事诉讼，而错误地将刑庭审理的附带民事诉讼视为刑事诉讼的附属程序。

二 刑事附带民事案件的预防

1、加强对乡镇、村委、居委调解组织的建设，健全调解机构，配备足够调解人员，把大量的、发生在农村的山林土地纠纷、债权债务纠纷、相邻关系纠纷、婚姻家庭纠纷等化解在乡镇的各级调解机构。

2、各级调解组织在乡镇党委、政府的领导下，切实负起职责，立党为公，司法为民，积极为民排难解纷，把民间纠纷消灭在萌芽状态。

3、中心人民法庭，必须加强对村委会、居委会调解组织的指导，选择一至两个调解组织作为常年的联系点，进行定期或不定期的培训，提高调解人员的业务素质，以点带面，逐步推广。人民法院应把中心法庭的这项工作纳入年终考评。

4、人民法院的民、商事审判庭和中心人民法庭，要深入基层，积极开发案源，争取多办案、快办案、办好案，使各种民事纠纷案件及时地，正常有序地消化，不断减少刑事附带民事案件的发生。
充分重视刑事附带民事诉讼制度的价值，从附带民事诉讼的审判环节着手，力争案结事了。一种最行之有效的办法就是轮岗交流，一是将具有良好民事素养的民事审判法官交流到刑庭长期搞刑事切实加强案件民事赔偿部分的调处力度，调解不仅要用在庭审上，尤为重要是要搞好庭外调解工作，耐得住性子，多来几个反复。审判工作，二是将年轻的刑事审判法官交流到民事审判岗位定期学习锻炼。调解中，法官要树立自己的中心地位、指导地位，一定要有“我是法官我主宰”的意识，不能让当事人牵着鼻子走。
加强全民普法教育，提高全民守法意识。使全体人民真正懂得什么行为属法律允许，什么行为属法律不允许，什么行为属违法犯罪，什么行为不属违法犯罪，使自己的行为符合法律的规范，正确处理人民内部矛盾，正确化解纠纷，使刑事附带民事案件从源头上得到有效的控制。


北安市人民法院


尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。