吉林省四平市人民政府


四平市住宅房屋管理办法


政府令第49号

一九九○年八月一日

第一条 为加强对我市住宅房屋的统一管理，提高管理水平，维护房屋产权人和使用人的正当权益，创造优美、整洁、生活方便、文明安定的居住环境，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅房屋是指：
（一）有一定规模，基础设施配套的住宅小区（含住宅组团、单栋楼房等）的所有房屋。
（二）其他异产毗连的住宅房屋，如向个人出售的原公有住宅房屋、集资合作建设的住宅房屋等。

第三条 上述房屋的产权所有人、使用人和开发、建设、管理单位均应执行并遵守本办法。

第四条 市房产管理局（以下简称房管局），是房屋管理的主管部门，负责对住宅房屋管理的行政领导、检查、监督，其他有关部门按职责分工，做好配合和监督指导。

第五条 住宅房屋管理应逐步推行社会化、专业化的管理模式。由房管局所属的房产管理单位，以及经房管局资质审查同意，工商局批准成立的物业公司（以下简称房管单位）实施专业化管理。
经批准，企事业单位和房管单位也可自行管理本单位自建的整栋住宅房屋。

第六条 房地产开发企业在出售其住宅小区房屋前（包括统建的解困小区）应与经市房管局批准的房管单位办理住宅房屋统一管理手续。在办理售房手续时，应在签订合同中对房屋所有权人有承诺遵守房屋统一管理的约定，进户前持城市住宅小区竣工综合验收合格证，与房管单位办理交接手续，由房管单位组织进户。

第七条 凡在房地产开发企业成套购买商品住宅房屋的党政机关、企事业单位、个人（包括因拆迁而安置的住户）的房屋，无论产权归属，都应纳入房屋统管的范围。在进户前，与房管单位办理房屋统管手续方可进户。

第八条 为保证国有资产完好，下列产权房屋属国家所有，按规定由房管局选聘房管单位进行管理。
（一）全市所有直管公房；
（二）机关事业单位由各级财政投资（包括自筹）为职工购买或因拆迁增加面积的房屋；
（三）执行《四平市城镇房屋拆迁安置实施办法》（四政令[1993]40号）的规定，已列入商品房屋成本和价格的，拆迁私有产权安置偿还的公有产权面积的房屋（扣除所作补偿部分）；
（四）住宅小区内计入商品房屋成本和价格内的公共服务配套建筑。包括：管理用房、锅炉房、自行车棚及看车房、托儿所、商业用房等。
以上房屋，开发建设单位必须在进户前，一律实行产权移交，由房管局指定部门办理产权登记，核发公有房屋所有权证。

第九条 单位自管产权、私有产权、共有产权的房屋凡符合管理范围内的，房屋产权性质不变，由产权人、产权单位办理房屋所有权证，或租赁使用证，一律委托给房管单位实行统一的物业管理，住户按规定交纳有关费用。

第十条 实行物业管理可采取以下两种办法：
（一）委、受托双方同意，统管的房屋所有权不变，经管权归房管单位，实行统一管理、统一经租、统一维修。所收租金及维修费用由双方据实结算，多退少补。
（二）委、受托双方同意，统管的房屋所有权、经营权不变，由房管单位实行统一管理，并以公用部位和共用设施实行统一维修，按规定收取维修和预收公用部位维修储备金。共用部位及设施需小修养护，其费用从维修储备金中列支，据实结算；需大中修，由房管单位编制预算，经产权人审查后，由房管单位组织实行统一维修，费用由产权人据实拨付。

第十一条 统管房屋中公房实行租赁的，执行四平市公有住宅租金标准。委托管理的其他房屋托管费、维修费、劳务费、维修储备金，按物价管理部门批准的标准收取。

第十二条 委、受托双方在确定住宅房屋统管时，要签订由市房管局统一监制的合同书，明确权利和义务，合同一经签订，在有效期内应认真执行。

第十三条 实行统一管理的房屋应当由产权人和使用人根据需要成立统管房屋管委会，在市房管局指导下，代表和维护统管房屋的房屋产权人，使用人的佥权益。

第十四条 统管房屋的房屋产权人、使用人，应按规定交纳维修费用，不得妨碍、阻挠房管单位管理，并有权参与、监督房管单位的管理。

第十五条 承担房屋统管任务的房管单位，要按国家有关法规和合同，对统管的住宅房屋认真履行管理、维修职责，有权制止违反规定制度的行为，依照房屋统管合同及有关规定收取维修费用，可以实行多种经营，以其收益补充维修经费，享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条 新建房屋交付使用前，应按国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行验收。建设主管部门组织工程验收时，房管单位应派工程技术人员参加。验收合格后，方可办理进户手续。

第十七条 新建房屋交付使用后， 在保修期内需要维修的，由房管单位通知开发建设单位进行返修，不能及时返修，经住户要求和监督，可由房管单位做出维修预算，经质检部门同意，代为维修，所需费用从开发建设单位保修费中拨付。

第十八条 非新建房屋办理统管时，房管单位应按国家有关规定对房屋进行质量检查。需维修或工程原遗留问题，由产权单位（人）一次性维修，或委托房管单位维修，其费用由产权单位（人）承担合格后，方可接受统一管理。

第十九条 为方便住宅房屋的管理、维修，开发建设单位在向房管单位交付统管房屋时，必须将竣工图纸及施工内业资料复制件提供给房管单位。

第二十条 统管房屋必须及时进行维修。具体按《四平市房屋修缮管理实施细则》（四政令[1993]38号）规定的范围和标准执行。房管单位要设立报修点和报修电话，小修项目应在接到报修后，两天内查勘，五天内修理；急修项目要在接到报修后，一天内查勘并修理；中修以上项目应在三天内查勘，制订修缮计划，及时维修。

第二十一条 房管单位违反本办法规定，有下列行为之一的，房屋产权人、使用人有权投诉，管委会可提出改进建议，房管局可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可按规定予以处罚：
（一）房屋及接管的公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）乱改乱建，改变房屋及公用设施用途的；
（五）不履行房屋统管合同及管理办法义务的。

第二十二条 单位或个人购置的商品住宅，原则上不允许改变房屋用途，确需改变者，应持规划主管部门批件，向房管单位申报，在不影响结构、使用功能、市容市貌及周围居住环境前提下，可予以批准。同时按使用性质收取维修费或损失费。进户后，确需调换或出售，应通知房管单位，并在合同中，有承诺遵守统一管理的约定。不准擅自拆、扒、改，否则，按房管有关规定予以处罚，并由拆、扒人承担所造成的一切后果。

第二十三条 规划部门应在较大的综合开发区内（10万平方米）规划100平方米以上的管理办公场所。开发建设单位应按规划建设管理场所，无偿交给房屋管理单位，其费用摊入房屋配套成本。

第二十四条 小区的配套设施上水、下水、电、供热、供气，由各专业管理部门按有关规定分工管理维修。

第二十五条 本办法由四平市房产管理局组织实施。

第二十六条 各县（市）及建制镇可参照执行。

第二十七条 本办法自发布之日起施行，《四平市商品房屋售后管理试行办法》（四政令[1990]7号）同时废止。
贵州省六盘水市人民政府


关于印发六盘水市建设用地管理若干规定的通知

市府发〔2010〕19号


各县、特区、区人民政府，各经济开发区管委会，市人民政府各部门、各单位，中央、省属驻市行政企事业单位：
　　《六盘水市建设用地管理若干规定》已于2010年7月14日经市人民政府第49次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



　　二○一○年八月二十七日


　　六盘水市建设用地管理若干规定



　　为加强建设用地管理，合理利用土地，维护土地所有权人和土地使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《贵州省土地管理条例》及有关法律法规，制定本规定。
　　第一条　市人民政府土地行政主管部门负责全市建设用地管理工作，县级人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内的建设用地管理工作。
　　第二条　国家依法对集体土地实行征收，对国有土地实行有偿使用或划拨。除法律法规规定可以采取行政划拨方式提供土地使用权的建设项目外，其他用地一律实行有偿使用。
　　第三条 建设项目需要使用农民集体土地的，由建设单位向县级人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，并报经县级人民政府审核同意后，按审批权限逐级上报审批，涉及农用地转用的，一并办理农用地转用审批手续。经批准的建设项目需要使用国有土地的，由建设单位持有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查。
　　第四条　土地征收、农用地转用和具体建设项目用地的审批权限严格按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《贵州省土地管理条例》的规定执行，严禁越权和违法审批土地。
　　第五条　建设项目占用土地，必须坚持节约和合理利用土地的原则，尽量不占或少占耕地，切实保护耕地。建设项目确需占用耕地、林地和草地的，建设单位必须按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税和契税。
　　第六条　建设项目征收土地实行统一征地制度。统一征地工作除由省级以上土地行政主管部门负责的外，其余由市、县（特区、区）两级土地行政主管部门负责，相关的乡（镇、街道）协助。征地服务费，按省的有关规定收取。
　　第七条　严格耕地占用补偿制度，确保耕地占补平衡，不能履行耕地占补平衡法定任务的单位和个人，依法缴纳耕地开垦费。其缴纳标准和收取权限按国家和省、市的规定执行。
　　第八条　临时用地要依法办理临时用地审批手续。用地单位因临时使用土地或其他原因造成土地毁坏、破坏的，按照“谁破坏、谁复垦”的原则复垦。没有条件复垦的，用地单位须按国家和省的有关规定缴纳复垦费。
　　申请临时用地的单位自行复垦的，按国家和省的有关标准缴纳土地复垦保证金。待临时用地期满，用地单位对破坏的土地进行了复垦，经县级以上国土资源、农业部门验收合格并出具证明后，保证金予以退还；用地单位复垦的土地不符合要求的，保证金冲抵复垦费，由县级以上国土资源部门按管理权限组织土地复垦。
　　第九条　农民集体所有的土地被依法征收后，农民集体土地所有权人与集体土地承包权人签订的土地承包合同自然解除。
　　第十条　在依法实施征地工作中，拒绝、阻挠国家依法征地的，由公安机关依法进行处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
　　第十一条　建设项目使用土地按下列规定办理。
　　（一）在土地利用总体规划规定的城市（乡、镇、街道）建设用地范围内的项目用地手续报批程序。
　　1．县级人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划编制建设项目用地呈报说明书，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，经同级人民政府审核后，报市级土地行政主管部门审查。
　　2．市级土地行政主管部门对上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案提出审查意见，报市人民政府审核后报省人民政府审批。
　　3．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后由市级或县级土地行政主管部门组织实施。
　　4．县级以上土地行政主管部门对具体建设项目用地进行跟踪、监督和管理。
　　5．具体建设项目用地在报批时须提供经城乡建设（规划）部门批准的规划定点意见。
　　6．土地行政主管部门在上报用地资料时，应备齐下列材料：
　　（1）建设用地“一书三方案”；
　　（2）《征(占)用土地权属情况汇总表》；
　　（3）土地征前公告、补偿安置的听证材料；
　　（4）土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图（图名、图例、图签、经办人签字、县级国土资源部门印章）；
　　（5）涉及补充耕地的，出具《新增耕地合格证》复印件及附件；
　　（6）有资质的单位出具的拟征（占）用土地的《勘测定界技术报告书》和勘测定界图；
　　（7）建设用地审查意见。
　　7．政府提供材料：
　　（1）城市总体规划图、详细规划图或村庄、集镇规划图及其批准文件；
　　（2）批次用地的《开发利用方案》（明确各地块用途，各类用途具体面积）；
　　（3）县级人民政府建设用地请示文件；
　　（4）经有权机关批准的《社会保障方案》及当地人民政府落实社保资金的材料；
　　（5）县级人民政府《关于征地补偿安置的说明、承诺书》（内容包括：履行征地报批前程序、征地补偿标准合法、合理性，兑现征地补偿费用；多途径安置措施、社会保障费用落实情况<以政府正式文件上报>）；
　　（6）县级城乡建设（规划）部门对廉租住房，经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房（双限房）用地面积占申报住宅用地总量的70%以上的规划意见；
　　（7）地级人民政府建设用地请示文件。
　　（二）在土地利用总体规划规定的城市（乡、镇、街道）建设用地范围外单独选址的项目用地手续报批程序。
　　1．建设项目可行性研究报告论证时或项目核准（备案）前项目业主向县级土地行政主管部门提出用地预审申请。
　　2．项目初步设计批准后（含可行性研究报告）或项目核准（备案）经批准后，建设单位持建设项目的有关批准文件，向县级土地行政主管部门提出用地申请。由县级土地行政主管部门提出意见，编制建设项目用地呈报说明书，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，经县级人民政府审查同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。
　　3．建设用地经批准后，由县级土地行政主管部门按批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案组织实施，并向建设单位颁发建设用地批准书。
　　4．建设项目在开工建设到竣工的各阶段，县级以上人民政府土地行政主管部门对建设项目用地进行跟踪、监督和管理，并参与竣工验收。
　　5．具体建设项目用地在报批时须提供经城乡建设（规划）部门批准的规划定点意见。
　　6．建设单位申报建设项目用地时须报送下列材料：
　　（1）《建设用地申请表》；
　　（2）项目可行性研究报告批复、初步设计批复或核准（备案）文件；
　　（3）建设项目用地预审意见；
　　（4）建设项目总平面布置图；
　　（5）《建设单位资质证明》；
　　（6）《地质灾害危险性评估报告备案登记表》；
　　（7）压覆矿产资源评估批复文件或《压覆矿产资源核查表》；
　　（8）有资质单位出具的拟征（占）用土地的《勘测定界技术报告书》及勘测定界图；
　　（9）环保、林业（占用林地）等有关部门的审查意见；
　　（10）土地复垦方案批复文件（交通、水利、能源、开采矿产资源、烧制砖瓦项目）。
　　7．县级人民政府及县级国土资源部门提供的材料：
　　（1）建设用地呈报材料“一书四方案”；
　　（2）《征（占）用土地权属情况汇总表》；
　　（3）土地征前公告、补偿安置的听证材料；
　　（4）涉及补充耕地的，出具《新增耕地合格证》复印件及附件，涉及25度以上坡耕地的，提供确认意见；
　　（5）土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图(图名、图例、图签、经办人签字、县级国土资源部门印章)；涉及规划局部修改，不征占基本农田的，所在乡（镇、街道）规划属于市人民政府批准权限的，报批用地时，附政府对规划修改方案的批准文件；其他乡（镇、街道）规划的，规划修改方案在报批用地时一并上报；
　　（6）建设用地审查意见。
　　8．政府提供材料：
　　（1）县级人民政府建设用地请示文件；
　　（2）县级人民政府《关于征地补偿安置的说明、承诺书》（内容包括：履行征地报批前程序、征地补偿标准合法、合理性，兑现征地补偿费用；多途径安置措施、社会保障费用落实情况<以政府正式文件上报>）；
　　（3）经有权机关批准的《社会保障方案》及当地人民政府落实社保资金的材料；
　　（4）地级人民政府建设用地请示文件。
　　9．报国务院批准的建设项目用地报批资料按国土资源部《关于改进国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发〔2009〕8号）执行。
　　第十二条　征收土地的有关补偿费用，按下列规定执行
　　（一）征地补偿费用
　　1．征地补偿费用按市人民政府《关于公布实施六盘水市征地统一年产值标准和区片综合地价成果的通知》（市府发〔2009〕32号）进行补偿（见附表1、附表2），村集体提留部分按《贵州省土地管理条例》的有关规定办理。
　　2．依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，报经省人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。
　　3．退耕还林地按耕地进行补偿。
　　（二）地上附着物补偿标准
　　1．城市规划区内的国有土地上房屋拆迁，按《城市房屋拆迁管理条例》规定，由城市房屋拆迁管理部门负责，拆迁补偿标准按城市房屋拆迁管理的有关规定执行。
　　2．城市规划区外，因建设项目而进行的拆迁安置工作，由土地行政主管部门负责，拆迁房屋的面积按有关规定量算，补偿费用标准按本规定附表2执行。拆迁房屋的内外装饰材料按双方约定的标准给予补偿，没有约定或者约定不成的，由城市房屋拆迁管理部门委托有资质单位鉴定，按鉴定结果进行补偿；拆迁房屋内附属物拆移补助标准以相关部门执行的标准为依据据实给予补偿；拆迁圈舍补偿标准是以其高度确定，低于2米的，按同类别征地房屋拆迁标准的80%计算，高于2米的，按同类别征地房屋拆迁标准计算。
　　3．城市规划区内，征地搬迁、周转、临时过渡补助参照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》执行；农村村民建房拆迁、周转、临时过渡补助按照其他有关规定执行。
　　4．零星树木、苗木、坟墓等地上附着物的补偿标准，按本规定附表3、附表4、附表5、附表6、附表7、附表8执行。
　　5．征收林地的林木补偿标准，按国家和省的有关规定进行补偿。
　　6．地上附着物的补偿费（青苗费除外）支付给土地承包经营权人或地上建筑物的产权人，没有约定补偿标准的地上附着物，由有关部门鉴定后据实给予补偿。
　　（三）地下管道、通信、电力等设施的拆迁补偿费用，由用地单位与被拆迁单位协商确定。
　　第十三条　申请使用临时用地的，由土地使用者与县级人民政府土地行政主管部门签订合同，并支付临时使用土地补偿费，临时用地年补偿费为本规定土地年产值的1倍，临时使用土地期限一般不超过2年。涉及林地的，须由林业部门按有关规定提出审核意见。
　　以上土地年产值按照六盘水市征地统一年产值和区片综合地价标准（见附表1、附表2）执行。
　　第十四条　大中型水利、交通、能源等重点建设项目征收土地的补偿标准，若国家和省有规定的，按规定执行；如无规定的，视其具体情况结合我市实际制定。
　　第十五条　严禁未批先用土地，违者按非法占地论处，对有关领导及相关责任人员，严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。抢险、救灾等急需使用土地的，可先行使用后补办用地手续，但应当支付土地补偿费用。属永久性建设用地的，建设单位应当在灾情、险情结束后6个月内申请补办建设用地手续。
　　第十六条　加强国有土地资产管理，依法全面组织实施国有土地有偿使用。国土资源管理部门在组织协议、招标、拍卖和挂牌出让国有土地使用权工作中，业务经费如公告费、土地估价费，以及制作国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让文件等费用，按有关规定办理。
　　用地经批准后，土地使用权人不按规定期限进行开发建设，造成土地闲置浪费的，将按照有关规定进行处理。
　　经批准以出让、转让等有偿使用方式取得土地使用权的，受让人必须按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《贵州省契税实施办法》和有关规定缴纳税费。
　　第十七条　依法征收集体土地后，且按有关规定对当事人补偿安置后，当事人拒不交出土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期交出土地；逾期不交出的，由土地行政主管部门申请人民法院强制执行。
　　第十八条　原已经依法拟定征地补偿标准并上报有批准权限人民政府审批的建设项目，仍按原批准的征地补偿标准执行。
　　第十九条　若国家和省出台新的征地拆迁补偿安置标准，本规定将作相应调整。
　　第二十条　本规定由市国土资源局负责解释。
　　第二十一条　本规定自公布之日起30日后在全市范围内实施，原相关规定同时废止。