深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用/骆训文

作者:法律资料网 时间:2024-05-09 21:30:22   浏览:8519   来源:法律资料网
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深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告:中某公司(经纪方)
被告:王某(买方)

一、基本案情:

  2008年5月,原被告签署了《中介服务协议(客户)》,约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产,被告的意向购买价为62万元,原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产,被告承诺,若其成功购入涉案房产,须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金,支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前,被告不得自行或委托他人购买上述房产,若被自行或委托他人购买上述房产,其须向原告支付相当于意向购买价的3%(即18600元)但不低于10000元作为赔偿金。
  之后,被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元,原告并在收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”2008年5月30日,原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是,原告以被告利用原告提供的信息,恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点:

  被告辩称,其从未承诺向原告支付佣金,涉案房产的信息系从别的中介公司听到的,与原告无关。
诉讼中,被告确认原告的员工带被告看过涉案房产,但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时,被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议,实际成交价为60万元,并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决:

  2008年10月10日,深圳市南山区人民法院作出判决如下:被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后,双方均未上诉,且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析:

  本案中,原被告之间存在居间合同关系的事实清楚,应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议(客户)》,被告已明确告知原告其意向购买价为62万元,由此可见,被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后,原告在出具的收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告,若不能按被告所要求的价格协商成功,原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明,原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明,被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
  综上,原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力,但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立,同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况,因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理,同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区农村饮水安全工程运行管理办法的通知

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区农村饮水安全工程运行管理办法的通知

桂政发〔2010〕62号


各市、县人民政府,自治区农垦局,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:

  现将《广西壮族自治区农村饮水安全工程运行管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


                广西壮族自治区人民政府

                二○一○年十二月三日



广西壮族自治区

农村饮水安全工程运行管理办法




  第一章 总 则

  第一条 为加强农村饮水安全工程管理,保障农村饮水安全,推进社会主义新农村建设,根据《中华人民共和国水法》等有关规定,结合我区实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于全区境内为解决农村饮水而兴建的各类供水工程。包括乡镇集中供水工程、单村集中供水工程、分散供水工程及其他跨乡镇、跨村集中供水工程等。

  第三条 各级人民政府应加强农村饮水安全工作的领导。县级以上地方人民政府应当将农村饮水安全保障事业纳入本地国民经济和社会发展规划,统一编制规划,健全管理机制,明确优惠政策,实行规范运行,保障饮水安全。

  第四条 县级人民政府是农村饮水安全责任主体,对农村饮水安全保障工作负总责:

  (一)明晰工程产权,落实管理主体及管理职责,依法保护供水经营者、用水户的合法权益;

  (二)建立县级农村饮水安全经营管理机构,完善乡镇水利服务机构,大力培育和发展农民用水户协会;

  (三)落实国家和自治区有关农村饮水惠民政策,保护好农民的合法利益;

  (四)建立农村供水水质安全监管体系,落实水质监测经费,确保水质卫生达标;

  (五)制定县级农村饮水安全保障应急预案,建立并落实以行政首长负责制为主要内容的农村饮水安全工作责任制,及时妥善处置农村饮水突发事件;

  (六)其他职责。

  第五条 县级以上地方人民政府有关部门按照职责分工负责农村饮水安全相关工作。

  水行政主管部门是农村饮水工程安全运行的行业管理部门,负责农村饮水工程的行业监管和技术指导。

  卫生行政主管部门负责农村饮水工程卫生监督和管理,定期对农村(乡镇)集中供水水质进行抽检,指导农村集雨水柜(水池)进行消毒处理。

  环境保护行政主管部门负责饮用水水源地的环境保护和污染防治。

  教育行政主管部门负责农村中小学校校内二次供水的供水安全。

  发展改革、民政、财政、国土资源、住房城乡建设、林业、审计、物价、电力等部门按照各自职责,相互配合,共同促进农村饮水安全保障事业的持续发展。


  第二章 管理体制

  第六条 农村饮水工程安全管理应根据投资渠道、工程规模,明晰工程产权,落实管理主体,成立管理单位或明确管理责任人,实行管理责任制,积极推行专业化管理与用水户协会相结合的管理体制。

  第七条 农村集中供水工程、单户或联户修建的分散供水工程应当依法明晰产权,规范管理。有国家投资的农村饮水工程未经本级政府批准,不得转移、变性和拍卖。

  由国家投资建设的农村饮水工程所形成的资产,其所有权归国家所有。

  由集体投资建设的农村饮水工程所形成的资产,其所有权归集体所有。

  由个人(企业)投资建设的农村饮水工程所形成资产,其所有权归投资者所有。

  由国家、集体、个人(企业)共同投资建设的农村饮水工程所形成资产,其所有权由国家、集体、个人(企业)按出资比例共同所有。

  无偿援助、捐赠资金建设的农村饮水工程所形成资产,其所有权归指定的接受援助或接受捐赠者所有;无明确指定的,其所有权归国家所有。

  第八条 国家投资建成的农村供水工程按工程规模(具体由县级人民政府确定),实行分类管理,并按照所有权和经营权分离的原则,建立经营管理机制,按照不同投资类型确定经营者(以下简称供水单位)。

  由城镇扩网解决农村饮水安全的工程,工程建成验收后,移交城镇自来水公司按照原有工程管理体制管理。

  由国家投资建成规模以上的农村集中供水工程,由县级水行政主管部门直接监管,成立事业性质、企业管理的县级农村饮水安全工程经营管理机构负责经营管理,或通过竞争择优方式选取有资质的专业管理单位负责管理。

  由国家投资建成的单村供水工程由受益区农民用水户协会负责管理,跨村供水工程由村民委员会或基层水利管理单位负责管理。

  国家和社会共同投资建成的农村饮水工程,可组建股份公司负责管理。

  社会投资建成的农村饮水工程,由投资者自主管理。

  家庭集雨水柜、水池等分散供水工程,由受益家庭自主管理,允许继承和转让。

  第九条 农村饮水安全工程建成后,经营管理单位难以落实的,由工程所在村的村民委员会负责组织成立农村供水管理协会或合作组织负责工程管护。

  第十条 乡(镇)人民政府应建立和完善农村饮水安全工程管理组织,赋予其履行农村供水工程的管理职责,为农村饮水安全提供最直接、最便利的公共服务。应培育和发展农民用水合作组织,对农村饮水安全工程受益农户以民主方式组建的用水户协会,实行免费注册。


  第三章 运行管理

  第十一条 供水单位实行企业管理、独立核算、自主经营,对农村饮水工程安全运行负直接责任,并服从水行政主管部门的行业管理和相关部门的行政监督。村民委员会、农民用水户协会也应加强对所负责农村饮水工程的管理,确保供水质量安全。

  第十二条 供水单位应当具备下列条件:

  (一)符合国家有关标准规定的水源地;

  (二)符合行业规范的制水工艺;

  (三)供水水质达到《生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)》;

  (四)直接从事供水管水人员须经专业技术和卫生知识培训,并经体检合格后,持相关证明上岗;

  (五)严格规范的内部管理制度;

  (六)建立出厂水、管网末梢水水质检测化验制度;

  (七)法律、法规、规章规定的其他条件。

  第十三条 供水单位及管护人员基本职责:

  (一)依法保护供水工程及其设施不受损害;

  (二)负责工程安全运行管理和供水设施安全与维护;

  (三)负责抄表收费、水质送检等工作;

  (四)宣传贯彻执行国家或行业的有关法律、法规和政策,宣传保护水源和供水工程,以及安全饮水、节约用水知识。

  第十四条 供水单位的主要任务是保障农村居民生活用水。应对农村用水户登记造册,发放用水户手册。在不能确保生活用水前提下,不得擅自扩大供水范围和改变供水性质。

  第十五条 因工程维修、施工等原因需要临时停水的,供水单位应当提前24小时通知用水户,并报当地人民政府和水行政主管部门备案。因供水设施损坏或者遭受破坏等原因造成停水的,供水单位应及时组织抢修,缩短停水时间。

  第十六条 供水单位应当按规定建立内部财务制度。依照财务规定提取工程大修费和折旧费,实行专户管理,专款专用。

  第十七条 供水单位应建立规范的档案管理制度,包括水源变化记录、水质监测记录、设备检修记录、生产运行报表和运行日志等各项资料,做到真实完整,专人管理。

  第十八条 供水单位应大力推广应用节水技术和节水设备,实行计划用水和节约用水。对资源性缺水或季节性缺水地区实行用水限量管理。


  第四章 水源保护与水质安全

  第十九条 县级人民政府应加强对农村饮用水水源水质的管理和保护,加强水质安全监管,确保供水水质卫生达标。

  第二十条 县级环境保护行政主管部门应当会同水利、卫生、国土资源、农业、林业等部门共同划定农村饮用水水源保护范围,制定保护办法,防止水源遭受污染。

  (一)挖井提水、自流泉取水点周围半径50米范围内应设置明显的饮用水水源保护标志。在标志范围内不得建筑生活居住区、畜禽饲养场、渗水厕所、渗水粪坑、沼气池、排污渠道,不得堆放垃圾、粪便等污染物品以及废渣等有毒有害物质。

  (二)河流、山溪取水点的上游1000米至下游100米水域的范围内,设置饮用水水源保护标志,严禁排放生活污水和工业废水。沿岸防护范围内的区域,不得建设有害化学物品仓库及堆放有毒有害物质。沿岸农田不得施用高残留或剧毒农药,不得使用工业废水或生活污水灌溉农田。不得从事可能污染水质的任何活动。

  (三)从水库取水的,不得利用库面水体从事养殖或者其他可能污染饮用水水体的活动,不得向水库倒卸淤泥、垃圾和其它废弃物。

  (四)林业部门负责发动和组织对水源涵养森林的种植和保护,防止乱砍滥伐和森林火灾。

  第二十一条 合理配置农村供水水源。按照先生活、后生产的原则,优先满足农村饮水安全工程水源需求。涉及跨行政区域或跨流域取用水源的,应当统筹兼顾,有关各方应当服从县级以上人民政府批准的供水水源分配方案。

  第二十二条 农村集中供水工程必须配备合格的卫生消毒设备,供水水质应符合国家生活饮用水卫生标准。卫生监督的水质监测范围、频率由当地市级以上卫生行政主管部门确定,县级卫生行政主管部门负责实施。县级卫生行政主管部门负责指导农村集雨水柜(水池)的消毒处理。

  第二十三条 供水单位应加强对取水点及水源地的日常巡查和管护,发现水体异常应及时向环境保护行政主管部门报告。县级水行政主管部门应依托规模较大的供水工程建立农村供水水质检测网络,对小型村(屯)供水工程应配备生物观察水质简易设施。


  第五章 应急管理

  第二十四条 县级以上地方人民政府水行政主管部门应当会同有关部门制定农村饮水安全保障应急预案,并报同级人民政府批准实施;供水单位应当制定供水安全运行应急预案,并报县级水行政主管部门备案。

  第二十五条 县级人民政府应当建立农村饮水安全保障应急指挥机构,落实应急责任机制,并整合资源,统筹安排各有关部门应急工作任务,加强协调配合与分工合作。

  第二十六条 农村供水突发事件发生后,各相关部门应在县级人民政府的直接领导下,切实履行职责。

  水行政主管部门负责提供农村供水突发事件信息、应急预案以及工作方案;负责监督指导供水单位应急工作及启用应急水源等应急处置措施;负责恢复农村饮水安全工程所需经费的申报和计划编制。

  卫生行政主管部门负责遭受农村供水突发性事故的卫生防疫和医疗救护,以及饮用水水质的应急监测和卫生保障。

  环境保护行政主管部门负责农村供水突发事件水源地水质应急监测及污染应急处置;负责对农村供水突发污染事件进行调查取证,并依法处理有关污染责任单位和责任人。

  其他有关部门应按预案要求负责相应工作。

  第二十七条 因环境污染或其他突发性事件造成水源、供水水质污染的,供水单位应当立即停止供水,及时向当地人民政府报告,并启动应急预案,先期进行处置。

  第二十八条 突发供水安全事件发生后,县级以上地方人民政府应根据应急要求快速做出反应,及时组织会商并启动应急预案,控制事态蔓延,将突发危害降至最低。上级人民政府各有关部门视情况给予协调指导并全力支持。

  第二十九条 当突发供水安全事件发生并造成群众基本生活用水得不到保障时,当地人民政府应当采取向灾区派出送水车、启动应急备用水源、异地调水、组织技术人员对工程建筑物进行抢修等措施,以保证群众基本生活用水。

  第三十条 突发供水安全事件得到控制或消除后,履行统一领导职责或者组织处置突发事件的人民政府应当停止执行应急处置措施,同时采取必要措施,防止突发事件的次生、衍生事件或者重新引发安全事件。


  第六章 水价核定与水费计收

  第三十一条 农村集中供水实行有偿服务,计量收费。水价核定应由县级价格主管部门会同县级水行政主管部门根据工程运行的实际成本,本着保本微利、从紧控制、参照周边的原则,兼顾用水户承受能力核定。制定或调整水价,应当实行价格听证。

  国家补助资金建设规模较小的、分散的由农民自己管理的工程,以及农民自筹资金建设的工程,其水价可通过用水户民主协商确定。

  第三十二条 农村集中供水实行“一户一表”管理,抄表到户,服务到户,计量收费。对紧缺地区可采取居民用水阶梯水价、非居民用水超定额累进加价的计收办法。

  第三十三条 农村供水水价构成:

  (一)提水工程及加压等机械所损耗的动力费用;

  (二)供水生产及水质净化过程所损耗的材料费用;

  (三)依照有关规定提取工程大修费、折旧费;

  (四)按规定应缴纳的营业税和其他费用;

  (五)管护人员的协议工资及规定应交的社会保障金;

  (六)经确定的合理利润。

  第三十四条 供水单位按规定时间抄表收费。计收水费要使用专用规范票据。用水户按规定时限交缴水费,对逾期不交水费者,按照规定支付违约金。


  第七章 政策措施

  第三十五条 农村饮水安全工程运行用电价格按照农业生产电价执行。县城(城市)自来水管网向农村扩网供水的,实行优惠水价,并免收城镇污水处理费。

  对残障人员家庭、五保户、农村低保户实行优惠或免费供水。对拟定减免水费的对象应张榜公示,接受用水户监督。

  第三十六条 跨村、单村供水工程,以及乡(镇)供水工程向农村供水部分的经营收入,在国家未明确之前,可暂缓交缴营业税及相关规费,法律法规另有规定的,从其规定。

  第三十七条 各级人民政府应将卫生部门开展农村供水水质监测的有关费用纳入本级财政预算安排。对农村供水经营单位需要委托检测的,受委托单位应给予优惠收费。

  第三十八条 县级人民政府应当建立农村饮水安全工程运行维护资金,资金主要由县级财政拨款和供水单位水费提取两部分组成,资金设立专户存储,专项用于工程维修养护和运行成本补贴。


  第八章 责任追究

  第三十九条 负责农村饮水安全工程运行监督管理的行政部门及其工作人员不履行职责、以权谋私、失职渎职,造成严重后果的,由有关部门按规定对负有责任的领导人员及其直接责任人予以问责,涉嫌犯罪的移送司法机关依法处理。

  第四十条 农村供水单位,有下列情形之一的,视其情节由有关行政主管部门依据职权责令改正,并可按照有关法律、法规和规定追究其责任。

  (一)达不到供水条件要求的;

  (二)擅自停业的;

  (三)擅自扩大供水范围或改变供水性质的;

  (四)擅自提高供水价格的;

  (五)对水源及出厂水质监管不力,造成严重后果的。

  第四十一条 供水单位工作人员,有下列情形之一的,视其情节由有关单位依据职权责令改正,并可按照有关法律、法规和规定追究其责任。

  (一)擅自离岗影响生产或无故停水的;

  (二)违章操作致使水质污染或设备损坏,造成较大影响和损失的;

  (三)贪污、挪用水费或伙同用水户窃水的;

  (四)玩忽职守,发现安全隐患不处理、不报告,造成重大损失的;

  (五)应急处置工作中,有失职、渎职等行为,或迟报、瞒报、漏报重要情况的。

  第四十二条 其他单位或个人有下列情形之一的,县级有关行政主管部门和供水单位应及时制止,限期改正,据实追偿损失。蓄意破坏供水设施的,公安部门应予介入,依法调查处理。

  (一)在规定期限内拒不缴纳水费的;

  (二)窃水、擅自接水或改换计量仪表的;

  (三)毁坏供水设备和管网设施的;

  (四)私自切断电源、水源,影响供水设施安全运行的;

  (五)破坏水源、污染水质或蓄意投放危险物质的。


  第九章 附 则

  第四十三条 各市、县(市、区)人民政府可根据本办法,结合当地实际,制定管理细则,并报自治区水行政主管部门备案。

  第四十四条 本办法自发布之日起施行。




影片录像带发行管理暂行办法(已废止)

文化部


影片录像带发行管理暂行办法

1985年7月3日,文化部

为了加强影片录像带出版发行工作的管理,根据国务院国发〔1979〕198号文件批转的电影发行放映管理体制、〔81〕国函字156号文件批复的《进口影片管理办法》,以及国发〔1982〕154号文件关于“影片录像制品的出版发行,仍由电影发行部门负责”的规定,并结合当前的实际情况,制订本办法。
一、凡发行的影片及其录像带和激光视盘,统由中国电影发行放映公司(简称中影公司)进口和出版,全国各电影发行放映公司发行。非经出版单位授权或转让,其他任何单位不得出版、发行电影录像带和电影视盘。
二、凡新开业经营影片录像带的电影企业或放像单位,均须经主管部门批准,并领有当地工商行政管理部门发给的营业执照,始得营业。影片和影片录像带的发行、放映业务,是经营同一产品(即影片)的不同发行、放映方式,凡已领有经营影片营业执照的电影发行企业和放映单位,可不另行申请营业执照。
三、出版发行影片录像带的电影企业,必须贯彻执行为人民服务、为社会主义服务的方针和各项有关的政策。凡出版发行的影片录像带,须经文化部电影局审查通过,在录像带上印有“上映许可证”和出版发行单位的名称,并已购买或获得该部影片的发行权,否则一律不准出版、发行和放映。
四、影片录像带的发行放映是影片发行放映的组成部分和补充,它有利于发挥影片的教育、认识和娱乐作用。因此,要协调好二者之间的关系,防止相互冲击或抵消力量。国产新片通常应在公映半年以后再出版发行录像带。考虑到当前大批非法流入的港、台、外国录像停映后节目不足的实际情况,一部分进口影片可先制作录像带发行,或做为录像专用节目发行。
五、中影公司出版发行的影片录像带,通过影片发行渠道,面向各省、自治区、直辖市和单列市发行,实行按年度、月度有计划的供应。要像影片那样做好宣传工作和宣传品的供应工作。
六、影片录像带的发行方式和结算价格,应从有利于管理和保护版权,以及从发挥各方面的积极性出发,由中影公司制订。省以下的发行方式和结算价格由各省、市、自治区电影发行放映公司制订,报中影公司备案。
营业录像的票价、租价,可根据当地的具体情况,由各地制订。
七、各地电影企业和放像单位,对于文化部电影局和中影公司下达的停映、删剪影片录像带的通知,以及影片录像业务报表制度,必须执行。
各放像单位应保证影片录像带的放映质量。
八、对于违反本办法的有关单位和人员,应分别情况,进行处理。属于违章出版、复制、侵犯版权的,请当地工商行政管理部门没收其非法录像带和非法所得,责令其赔偿经济损失,并处以1至5倍的罚款。触犯刑律的,请司法机关依法处理;属于一般的违纪行为,请各地文化行政部门负责处理。