国务院办公厅


国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知
国务院办公厅




各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行《处置海南省积压房地产试点方案》（以下简称《试点方案》）已经国务院同意，现印发给你们，请贯彻执行。
一、海南省人民政府要认真总结经验，切实加强对处置积压房地产工作的组织领导，按照《试点方案》，全面清理、加快处置积压房地产，减少金融资产损失，切实改善经济环境。
二、其他省、自治区、直辖市人民政府要提高对处置积压房地产工作重要性和紧迫性的认识，结合本地区实际，制定切实可行的处置积压房地产计划，全面清理本地区积压房地产，力争在较短时期内使积压房地产数量有较大幅度的下降。
各地人民政府要认真清理各种不合理收费，理顺住宅成本构成，切实降低住宅价格。各地可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房，并执行相应的政策；也可比照经济适用住房的价格实行限价销售。凡按要求实行限价销售的积压商品住宅，在2000年12月
31日前，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政、事业性收费。对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。
积压房地产数量大的城市，要严格控制土地供应和新建房地产项目，避免形成新的积压。
三、各国有独资商业银行要对全国房地产贷款进行全面清理，制定相应的贷款回收计划，通过采取追索债务，拍卖抵债房地产等措施，加快回收信贷资金，盘活金融资产，改善金融资产质量。
四、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门在加强对海南省实施《试点方案》进行指导、监督和检查的同时，要及时总结经验，指导做好全国积压房地产的处置工作。
五、《试点方案》中关于中央财政给予海南省专项补助和“换地权益书”及土地有偿使用费缴交等政策措施，仅适用于海南省。


海南省人民政府 建设部 财政部 国土资源部 人民银行（一九九九年六月二十四日）


为了加快处置海南省积压房地产，盘活金融资产，改善经济运行环境，制定本方案。
一、基本原则
处置海南省积压房地产的基本原则是：从宏观经济全局出发，尽量减少国有资产损失；坚持依法办事，遵循市场经济规律，规范房地产市场，改善金融资产质量；运用经济手段和行政手段，根据市场需求，控制房地产增量，刺激有效需求，消化存量；面对现实，化解历史遗留问题，实
事求是地处理债权、债务关系；总体部署，分工协作，先易后难，逐步推进。
二、方法步骤
（一）追索债务，明确产权。
1．债务由债权人追索。债务纠纷原则上通过仲裁或者司法程序解决，政府有关部门予以协助。
各国有独资商业银行依法追索企业拖欠的房地产贷款，企业可以用积压房地产（按现值）和其他资产抵债。对资不抵债的房地产开发企业依法申请破产清偿。对拖欠房地产贷款的其他企业，其房地产不足以还贷的，区别情况予以处理，有的结合产业结构调整申请破产清偿；有的由欠债
企业制定可行的还款计划，重新设立抵押权。
2．明确积压商品房、停缓建工程和闲置土地的权属关系。
按照法律、法规的规定，由行政机关发布公告，要求未办理有关登记手续的房产所有者和土地使用者在规定期限内依法办理有关登记手续；在规定期限内未办理产权登记手续的房产，由当地房产行政管理部门依法代管；在规定期限内未办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，按有
关法律、法规处理。对房屋产权和土地使用权有异议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；对人民政府处理决定不服的，可向人民法院起诉。对有债权申请的，通过司法程序解决。
（二）集中处置金融资产。
1．业务剥离。各国有独资商业银行（包括其在全国各地设立的分支机构）将1998年12月31日前在海南省发放的房地产贷款和直接投资房地产所形成的不良资产与其正常信贷业务资金剥离，分别设帐，单独管理。资产管理的具体办法由各国有独资商业银行制定，报人民银行总
行批准后执行。
2．损失处理。各国有独资商业银行以自办企业和其他形式直接投资于海南省房地产的，其损失计入损益，由各国有独资商业银行按国家有关规定处理。贷款呆坏帐损失，从1999年起按财政部规定的程序逐年予以核销。
各国有独资商业银行在追索债务过程中回收的房地产，由资产管理机构管理，暂按清偿的市场价格记帐，逐年处理，处理过程中的损失计入银行损益，按国家有关规定处理。
（三）分类处置积压房地产。
1．积压商品房的处置。确权后属国有独资商业银行和房地产开发企业的普通住宅，经评估后按经济适用住房政策向中低收入居民、拆迁居民销售；其他积压商品房，采取积极措施促销。
2．闲置土地的处置。按照法律、法规规定应无偿收回的闲置土地，要依法收回。但如果项目符合国家产业政策，用地符合土地利用规划和城市规划，占地企业又确有投资能力，愿意继续投资的，在依法办理有关用地手续后，可允许其在规定期限内继续投资开发。其他闲置土地，向占
地单位核发“换地权益书”，收回土地使用权。
“换地权益书”由国土资源部统一制定，由海南省各市、县人民政府报省人民政府核准后按土地现值向土地使用权持有者签发，不与原来的地块相联系。对未交足土地出让全部费用的，按实际交付金额核发“换地权益书”。
对经司法程序判作为抵债物清偿给各国有独资商业银行的闲置土地，由各国有独资商业银行向当地市、县人民政府换取等值的“换地权益书”。
“换地权益书”的价值随地价变动而变动，可换名转让，可用于银行抵押和偿债，可在政府出让土地时在全省范围内换回等值的土地。“换地权益书”未全部收回前，政府在出让土地时，原则上只收回“换地权益书”。
国土资源部对“换地权益书”的签发和回收进行备案管理。“换地权益书”具体管理办法由海南省人民政府根据上述原则制订，征得国土资源部、人民银行同意后，按程序提请省人大常委会审议。
3．停缓建工程的处置。经追债、确权后，根据产权人的意愿分别按积压商品房或闲置土地办法处理。土地使用权所有者可根据土地利用规划和城市规划及市场需求，重新提出用地申请，在办理有关手续后继续开发建设；也可交回用地，申请核发“换地权益书”。
三、政策措施
（一）海南省的政策措施。
1．深化土地使用制度改革，严格控制土地供应和新开房地产项目。对收回的土地，统一规划，统一管理，合理利用。
2．对房地产开发企业、物业管理公司和中介服务机构进行清理、整顿，淘汰一批劣质企业和中介机构，规范房地产市场。
3．对转为经济适用住房项目的产权所有者返还土地出让金。
4．对认定为积压房地产的项目，在处置过程中除工本费以外，免征各种行政、事业性收费。普通住宅按经济适用房政策向中低收入居民和拆迁居民销售，可按有关规定减免有关税费。
5．进一步深化城镇住房制度改革，加快货币化分配步伐，尽快开放已购公有住房及经济适用住房上市出售的交易市场。
6．对在海南省购买积压公寓和别墅等商品房的本省和外省市居民和单位，给予优惠待遇。
7．加强城市规划管理，加大城市基础设施建设和旧城改造力度，完善住宅小区配套设施，改善居住环境。
8．商请各级人民法院加大房地产案件的审理、执行力度，并区别情况减、免、缓交诉讼费。
（二）国家给予的政策支持。
1．中央财政给予4亿元专项补助，用于退还积压普通住宅按经济适用房政策销售后的土地出让金。具体办法由财政部另行制定。
2．国务院有关部门以及国有独资商业银行对海口、三亚、琼山等城市改善基础设施、进行旧城改造和完善小区配套等，在资金方面给予支持。
3．在政府供地时，相应收回等值“换地权益书”的，免交应上缴中央财政的土地有偿使用费；收取土地出让金等土地有偿使用费的，应依法向中央财政上缴，具体办法由财政部商海南省、国土资源部制定。
4．允许全国各地有能力的单位购买海南省积压的房地产。鼓励有条件的科研院所和高等院校购买海南省积压商品房，或对基本完工的停缓建项目进行改造后，在海南省设立分支机构或作为有突出贡献的科研、教学人员的度假疗养、学术研究基地。
5．人民银行对单位、个人在海南省购房，可在增加贷款比例、延长贷款期限、贷款与保险相结合等方面，制定更灵活的抵押贷款政策。
四、实施计划
（一）追债、确权工作在1999年12月31日前完成。
（二）1999年重点处置、销售积压普通住宅。
（三）2000年6月30日前做好实行“换地权益书”的各项准备工作，并在有关市、县先行运作。
（四）从2000年1月1日起，各国有独资商业银行分别设立的资产管理机构对剥离出的在海南省的不良房地产进行处置。



1999年7月14日
单位行贿罪与行贿罪除了主体差异之外，在行为客观方面和主观方面都具有相似性，所以，主体的认定对单位行贿罪和行贿罪的界定具有重要意义。但是，这一点却往往成为司法实践的难题。一方面，单位犯罪中的“单位”的规定范围本来就已宽泛，虽然个人为实施犯罪而设立的企业，或者盗用单位名义实施犯罪，违法所得归行为人所有的，都不是单位犯罪，但在司法实践中对单位犯罪的认定本身还是困难重重；另一方面，在当前我国经济成分和经营模式还较为复杂，单位成立后所有权和经营权可以适度分离，经营方式也多种多样。因而，在司法实践中必须慎重区别和正确认定贿赂行为到底是个人实施还是单位实施。


一、特殊经营方式下单位行贿罪的界定

涉及单位行贿罪认定的几种特殊经营模式一般有：1.借用单位名义。如一些个人建筑队不具备建筑资质或资质较低，不能参加项目投标，因而“挂靠”在某些具有投标资质的企业名下，由后者出面投标，待中标之后再转给这些个人经营，后者按照约定收取“管理费”。2.“挂靠”经营。当前我国的“挂靠”企业有两种：一是个人“挂靠”单位，单位收取固定的挂靠费。如不具备合法经营资格的个人，挂靠到具有经营权的单位，以该单位的名义对外从事营利性活动；二是个人“挂靠”单位，单位除了收取固定的挂靠费外，还另外按照经营业绩收取一定比例的管理费。3.承包经营。承包经营方式具体情况也有三种：一是个人承包经营，发包单位在被承包单位中没有出资。二是个人承包经营，发包单位在被承包单位中有部分出资，被承包企业是发包企业的子公司或者分支机构，分支机构不具有独立法人资格，其资产仍在发包单位名下，而作为承包人的个人通过承包关系对备置于分支机构的机器设备等财产享有使用权，但承包后分支机构的经营资金仍由承包人个人负责，发包单位对该部分机器设备不另行收取费用。三是名为承包，实为将单位所有权转让给个人。如企业将单位资产整体性地转让给了个人，原单位的独立法律人格实质上已经终结，但采用的方式却是承包形式，个人受让后仍以原单位名义从事经营活动。

对于借用单位名义或者挂靠单位经营情况下所发生的行贿行为，应当严格依据单位行贿罪的构成要件来认定，即是否为了本单位的不正当利益并由单位实施行贿行为。在一般情况下，如果被借用或者挂靠单位对私人企业的行为并不知情，而私人为了谋取自身的不正当利益且违法所得归自己所有的，则不应当认定为单位行贿罪。如果私人企业以被借用资质或者挂靠单位的单位名义行贿，而且单位为了追求中标后自身能获得的“管理费”的利益而采取支持或默许态度，则可以认定为单位行贿罪。当然，如果中标以后工程转由私人企业承包经营的，私人为谋取其他利益而行贿的，则与被借用名义或者挂靠的单位无关，应当认定为行贿罪。

对于承包经营中的行贿行为，由于承包不改变单位的性质，单位承包经营中的行贿行为是个人犯罪还是单位犯罪，要判断是否存在真实的承包关系以及被承包单位是否还具有独立的法律人格。如果承包仅仅是一种经营方式的改变，不改变企业原有性质，那么被承包企业实施的犯罪就应当认定为单位犯罪，承包人则应作为直接负责的主管人员或者直接责任人员被追究刑事责任。在此情况下，如果承包人在承包经营活动中为了被承包单位利益而进行行贿的，应认定为单位行贿罪。但是，如果名为承包，但实为将单位所有权转让给个人，原单位的独立法律人格实质上已经终结，原单位的实质条件已经丧失，因此被承包企业无论在经济形式上还是法律要件上都已经不具备单位的特征，也就不能作为单位犯罪主体，故实施的行贿行为应当认定为行贿罪。


二、行贿行为人身份对界定单位行贿罪与行贿罪的影响

单位的行贿故意是一种法律意义上的拟制意志，这种意志的有无，是认定单位行贿犯罪的核心要件，也是衡量单位犯罪能力的标志。但是，行贿实行犯的身份不同，则有可能产生行贿罪是由单位实施还是由个人实施的差异。

有学者认为，法定代表人（或负责人）为单位利益而决定行贿的，虽然行贿行为谋取的利益归属于公司，但行贿决定超越了其职权范围，属于法定代表人的个人行为。但是，这种观点并不妥当。法定代表人是法定的公司代表，其行贿决策与其履行职务是密切相关的，即行贿与谋取公司利益密不可分。作为行贿所得利益的承受者，单位对行贿行为也理应承担责任。如果按照上述否定论观点，那么不管是法定代表人、董事会、股东会议或其他负责人，其决策范围在合法范畴上显然都不包括行贿，因为任何法律和公司章程都不可能明文规定或授权董事会或法定代表人可以实施包括行贿在内的犯罪活动。因此，以决策事由是否超越职权来界定是单位行为还是个人行为，不符合单位犯罪意志的形成机制。超出职权的行为只要是与单位、机关利益或行为有关，都可以归属于该单位或机关。至于决策机制上的不同，并不是判定的准绳。法定代表人和董事会、股东会议在决策程序上的差别，仅仅是决策形式、决策机制、决策权限的不同，即一人决策和集体决策的区别，一人决策也是单位意志的形成机制。因而，法定代表人或负责人的职务行为当然属于单位行为。

此外，有的学者认为单位的一般工作人员超出了职权范围，哪怕是为了单位利益实施的犯罪，也应认定为个人犯罪。而有的学者则认为单位的业务员的行贿行为只有事先得到单位负责人的授权或者事后得到追认，才能认定为单位行贿罪。该类案件较多表现为业务员在开拓市场过程中，用单位定额发给的费用（如“招待费”、“广告费”、“业务拓展费”等）而行贿。对这类案件，笔者认为应当要弄清楚单位工作人员的性质。判断单位一般工作人员的某种行为到底是个人行为还是单位行为需要具备两个条件：一是该行为与单位自身业务的相关性，或称业务关联性。如果工作人员是为了自身利益行贿，虽然借着单位的名义，也不应认定为单位行贿罪；二是该单位成员的违法行为必须是单位自身意志的真实反映，其最直观的标准是看其行为客观上是否代表单位的整体利益。单位自身意志的内容，可以从两个方面判断：一是单位负责人在单位的业务活动范围内所作出的决定；二是单位的规章制度、目标、政策、激励机制等。之所以将这些情况也作为单位意志的体现，是因为单位规章制度、政策、结构等恰是单位人格和意志的具体体现之一。即使一般工作人员滥用自己的权限行贿，单位、机关、高级管理职员对此明知却不予有效制止，就应以单位行贿罪论处。因此，单位事务的执行人（即一般工作人员）在履行职务行为过程中，如果为了单位利益而行贿的，应当认定为单位行贿罪。


三、“一人公司”单位行贿与行贿的区分

“一人有限责任公司”指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司，其投资形式表现为公司的股东只有一个法人或一个自然人。当一个自然人作为股东的公司实施行贿行为时，应当如何区分单位行贿罪和行贿罪？笔者认为，应当从行贿目的和不正当利益的归属两个方面来进行区分。一人公司行贿行为成立单位行贿罪在主观上是为了公司的利益，体现的是单位意志。由于一人公司固有的组织结构决定了一人公司的决策者绝大多数是该公司的投资者或股东，此时单位意志和公司投资者或股东的个人意志是同一重合的。但是也不排除一人公司存在其他的组织形式。例如，由投资者担任董事长，而实际经营者担任经理等，这种情况下的个人意志就必须经过公司的议事程序或者决策机制才能上升为单位意志。如果个人意志没有经过此类程序，而由行贿人自行以单位名义实施就应认定为体现个人意志的行贿罪。

在不正当利益的归属方面，由于一人公司的特殊性在于同一人投资，同一人收益，且多数一人公司的财务制度不完善，公司资产和投资人的个人财产相混同，往往造成难以判断不正当利益的归属。笔者认为，不正当利益有无进入公司的账户是第一个标志，如果没有进入公司的账户，或者进入公司账户，但是没有实质上的参与公司经营并且又转为投资人个人所有，即便行贿行为事先体现的是单位意志，也应该认定为行贿罪。如果行贿既体现了单位意志又是用于公司的业务和发展等，则应认定为单位行贿罪。


（作者单位：武汉大学法学院）